Dòng vốn bất động sản cần “nắn chỉnh” về phân khúc vừa túi tiền

Thời gian gần đây, tín dụng đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản, nhưng phần lớn lại tập trung ở các dự án cao cấp. Để thị trường phát triển bền vững, cần có cơ chế điều hướng dòng vốn về phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.

Tín dụng bất động sản đang tăng mạnh và mất cân đối

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 8 đã vượt mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19% so với cùng kỳ. Con số này chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Đáng chú ý, các khoản vay kinh doanh địa ốc tăng tới 24%, cao gấp đôi tốc độ tăng của vay tiêu dùng.

Trước thực trạng đó, Chính phủ và các cơ quan quản lý đang kiểm soát chặt dòng tín dụng nhằm tránh rủi ro bong bóng và nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản.

Vì sao cần ưu tiên phân khúc nhà ở vừa túi tiền?

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, ngoài nhà ở xã hội, cần khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá dưới 3 tỷ đồng cho nhóm người mua lần đầu, đặc biệt là người trẻ và gia đình nhỏ.

Việc ưu tiên phân khúc này sẽ giúp người có thu nhập trung bình dễ dàng tiếp cận nhà ở, đồng thời tạo sự cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực trên thị trường.

Giải pháp để dòng vốn chảy đúng phân khúc – nhà ở thực

• Siết hạn mức cho vay: Áp dụng giới hạn cho vay 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với căn nhà thứ hai và 30% cho căn thứ ba trở lên (trừ nhà ở xã hội).
• Phân loại người mua theo mục đích: Tích hợp dữ liệu giao dịch bất động sản với đăng ký đất đai, tín dụng và thuế để phân biệt rõ người mua ở thực và nhà đầu tư.
• Thuế khuyến khích minh bạch: Tăng thuế cho các giao dịch mua bán sang tay trong vòng dưới 1 năm – hiện chiếm tới 86% lượng giao dịch trên thị trường.
• Đa dạng hóa nguồn vốn: Khuyến khích huy động qua trái phiếu doanh nghiệp và thị trường vốn dài hạn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Vai trò nhà ở thương mại dưới 3 tỷ đồng và người mua trẻ

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền (dưới 3 tỷ đồng) được xem là giải pháp giúp người trẻ và các gia đình mới có thể sở hữu căn nhà đầu tiên. Với chính sách hỗ trợ tín dụng và lãi suất hợp lý (khoảng 5,9–6,1%/năm trong 20–25 năm), khả năng tiếp cận nhà ở sẽ được cải thiện đáng kể.

Khi phân khúc này phát triển, thị trường bất động sản sẽ cân bằng giữa nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, tạo nền tảng ổn định và công bằng xã hội.

Chính sách cần thiết để điều tiết dòng vốn và tăng minh bạch

Để thị trường vận hành minh bạch, cần hoàn thiện hệ thống dữ liệu giao dịch, đăng ký đất đai và tín dụng. Các quốc gia phát triển đều phân loại tín dụng theo số lượng bất động sản sở hữu để hạn chế đầu cơ. Đồng thời, áp dụng thuế cao cho những trường hợp mua bán ngắn hạn là công cụ hữu hiệu giúp ổn định thị trường.

Kết luận: Hướng tới thị trường bất động sản bền vững

Dòng vốn là “mạch máu” của thị trường bất động sản. Việc điều chỉnh hướng dòng vốn từ phân khúc cao cấp sang nhà ở thương mại vừa túi tiền không chỉ bảo vệ người mua ở thực mà còn giúp thị trường phát triển bền vững và lành mạnh hơn.