Khoảng cách giữa giá bán và tài chính của người mua

Mặt bằng giá căn hộ cao khiến tổng số tiền cần bỏ ra để sở hữu một căn nhà ngày càng lớn. Với người mua để ở, ngoài khoản vốn ban đầu còn phải tính đến khả năng trả nợ nếu sử dụng vốn vay. Khi giá căn hộ tăng nhanh hơn khả năng tài chính, việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn đối với một bộ phận khách hàng.

Đối với nhà đầu tư, giá đầu vào cao cũng khiến bài toán lợi nhuận trở nên khó khăn hơn. Nếu giá mua đã ở mức cao nhưng dư địa tăng giá không còn lớn, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ trước khi sử dụng vốn.

Khi giá chào bán vượt quá khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu, thời gian hoàn tất giao dịch có thể kéo dài. Đây chính là khoảng cách giữa giá kỳ vọng của người bán và mức giá thị trường có khả năng hấp thụ. Thanh khoản càng chậm, áp lực điều chỉnh kỳ vọng càng rõ.

Giá nhà giảm nhưng khả năng tiếp cận của người mua vẫn hạn chế.

Giá thứ cấp bắt đầu có dấu hiệu điều chỉnh

Theo thông tin được Bộ Xây dựng công bố, giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với giai đoạn trước. Đây có thể là phản ứng của thị trường khi sức mua có dấu hiệu chậm lại.

Khi người mua thận trọng hơn, những chủ sở hữu có nhu cầu bán tài sản có thể phải cân nhắc lại mức giá để tiếp cận nhóm khách hàng có khả năng thanh toán thực tế. Việc điều chỉnh này cũng góp phần thu hẹp khoảng cách giữa giá chào bán và giá mà người mua sẵn sàng trả.

Tuy nhiên, không phải giá chung cư Hà Nội đang giảm mạnh trên diện rộng. Diễn biến hiện tại phù hợp hơn với xu hướng điều chỉnh và phân hóa giữa từng khu vực, dự án và phân khúc. Những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp vẫn có thể duy trì sức hút, trong khi sản phẩm có giá cao nhưng khả năng hấp thụ thấp sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Lãi suất và chi phí vốn gây áp lực lên sức mua

Chi phí vay là một yếu tố khác ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua nhà. Theo thông tin Bộ Xây dựng dẫn từ các báo cáo nghiên cứu thị trường, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Sau thời gian ưu đãi, một số khoản vay có thể chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Khi lãi suất tăng, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính phải tính toán kỹ hơn về khả năng trả nợ. Khoản thanh toán hàng tháng cao có thể khiến một bộ phận khách hàng trì hoãn quyết định mua hoặc chuyển sang những sản phẩm có tổng giá trị thấp hơn.

Ở phía doanh nghiệp, thanh khoản chậm trong khi hàng tồn kho tăng cũng tạo thêm áp lực lên dòng tiền. Điều này đặc biệt đáng chú ý với những chủ đầu tư sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc có dự án triển khai trong thời gian dài.

Chi phí vay tăng tạo thêm áp lực lên quyết định mua nhà.

Tồn kho tăng và thị trường chung cư Hà Nội sẽ thay đổi ra sao?

Báo cáo từ 25/34 địa phương ghi nhận tổng lượng bất động sản tồn kho tại các dự án khoảng 39.284 sản phẩm. Trong đó:

• Tồn kho chung cư: khoảng 12.823 căn (tăng 22,2% so với quý trước).
• Nhà ở riêng lẻ: khoảng 15.313 căn (tăng 46,4% so với quý trước).

Lượng tồn kho tập trung chủ yếu ở một số dự án gặp vướng mắc về tiến độ, vị trí hoặc có mức định giá chưa tiếp cận đúng tập khách hàng mục tiêu. Các dự án đáp ứng đúng nhu cầu thực, vị trí thuận tiện và chính sách thanh toán linh hoạt vẫn duy trì được tốc độ hấp thụ ổn định.

Trong thời gian tới, thị trường chung cư Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục quá trình sàng lọc. Người mua ngày càng chú trọng vào chất lượng bàn giao, giá trị khai thác thực tế và tính minh bạch pháp lý. Việc đưa mặt bằng giá về khoảng tối ưu, kết hợp với các giải pháp hỗ trợ tài chính thiết thực từ chủ đầu tư, sẽ là chìa khóa quan trọng thúc đẩy sự phục hồi về mặt giao dịch cho toàn thị trường.