Nhận định chung của VARS IRE

VARS IRE cho rằng lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi – ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư đã trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản (BĐS) liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

Dòng tiền rẻ & độ hấp thụ vốn

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết từ tháng 3, dòng tiền “rẻ” chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời và tích trữ tài sản. Trong bối cảnh vàng tăng mạnh, BĐS và chứng khoán trở thành nơi trú ẩn hàng đầu; đặc biệt BĐS – vốn nhạy với chu kỳ tiền tệ – có thể sớm phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo sóng đầu tư mới.

Thực tế, chỉ trong 7 tháng đầu 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối 2024. Tín dụng chảy vào BĐS & chứng khoán cao hơn mức bình quân chung. Báo cáo nhiều ngân hàng còn ghi nhận tăng trưởng tín dụng BĐS cao gấp nhiều lần mức tăng tín dụng toàn hệ thống.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp vay vốn nhưng sử dụng sai mục đích cũng bị “hút” vào BĐS, làm gia tăng dòng vốn chảy vào kênh này.

Cơ chế ưu đãi “miễn lãi – ân hạn gốc”

Cơ chế thanh toán linh hoạt: người mua chỉ cần trả trước 10–30% giá trị sản phẩm; phần gốc và lãi được tạm hoãn từ 12 tháng đến tối đa khoảng 5 năm. Chính sách này không chỉ hỗ trợ người mua ở thực mà còn mở cơ hội cho nhà đầu tư dùng vốn ít để gia tăng lợi nhuận.

Dù đã xuất hiện từ thập kỷ trước, chỉ hơn một năm gần đây chính sách mới phổ biến rộng rãi, được nhiều chủ đầu tư áp dụng để kích cầu.

Cách sinh lời & ví dụ tính toán

Nhiều nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư tận dụng ưu đãi để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thắng lớn với vốn ban đầu nhỏ.

Ví dụ, căn hộ trị giá 3 tỷ đồng: vốn đầu chỉ 600–900 triệu. Nếu giá tăng 15–20% sau 1–2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn gốc, khoản chênh 450–600 triệu gần như thành lợi nhuận ròng, tương đương tỷ suất 50–70% trên vốn. Một số trường hợp giá tăng “nóng” giúp lợi nhuận gấp đôi vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao.

Ngược lại, có nhà đầu tư chọn thanh toán tới 95% để nhận chiết khấu sâu rồi bán lại, hưởng chênh lệch so với hình thức vay mua.

Vòng xoáy giữ hàng – khan cung – giá tăng

Sức hấp dẫn lợi nhuận kéo dòng tiền đổ vào BĐS ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến nhiều người tận dụng ưu đãi để tham gia thị trường, tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Vòng xoáy “giữ hàng – khan cung – giá tăng” vì thế ngày càng được củng cố.

Hoạt động mua đi bán lại giúp thị trường sôi động và cải thiện thanh khoản, nhưng đồng thời gây tác dụng phụ đối với sự phát triển bền vững.

Rủi ro hệ thống & người mua ở thực

Những nhóm lũng đoạn không phải chịu rủi ro tương xứng với lợi nhuận lớn. Khi thị trường hạ nhiệt, người mua sau – đặc biệt nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ và người ở thực – mới là bên gánh chịu hậu quả: giá trị tài sản ít đổi, hạ tầng chưa cải thiện nhưng giá bị đẩy lên cao, tạo “sốt giả”.

Khi thanh khoản suy giảm, nhiều người có thể buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Nếu nhiều nhà đầu tư cùng dùng đòn bẩy, làn sóng bán tháo có thể lan rộng, tác động trực tiếp tới hệ thống tài chính – ngân hàng. Nguy cơ tăng lên khi thị trường “đóng băng”, lãi suất bị siết để kiểm soát rủi ro, còn BĐS dù cắt lỗ vẫn khó thoát hàng.

Đáng lo hơn, người có nhu cầu an cư chịu thiệt thòi nhất. Giá căn hộ 2 phòng ngủ tại các thành phố lớn hiện khoảng 5 tỷ đồng, vượt tầm với của nhiều cặp vợ chồng trẻ, tạo áp lực lên quy hoạch và giao thông đô thị.

Tác động rộng tới nền kinh tế

Hiện tượng lũng đoạn làm giá bị đẩy ảo, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, rủi ro dồn lên đa số. Dòng tiền ồ ạt vào BĐS nếu thiếu kiểm soát có thể làm méo mó cấu trúc kinh tế: nhiều doanh nghiệp/cá nhân rời bỏ lĩnh vực tạo giá trị thực như sản xuất – thương mại để chạy theo “cỗ máy làm giàu nhanh”, làm suy giảm sức cạnh tranh và tính bền vững.

Tổng kết

Ưu đãi “miễn lãi – ân hạn gốc” và dòng tiền rẻ giúp thị trường sôi động, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ tạo sốt ảo, bong bóng và lan rủi ro sang hệ thống tài chính. Cần giám sát tín dụng, minh bạch triển khai dự án; nhà đầu tư cân đối đòn bẩy, tập trung giá trị thực để hạn chế rủi ro.